Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Статьи

Каждый строящийся жилой комплекс требует соответствующей инфраструктуры, наличия обслуживающих коммерческих объектов. Это вызывает интерес торговых и иных организаций, предпринимателей, которые стремятся оперативно организовать ведение бизнеса в районах новостроек. Например, ЖК “Инновация” или любой другой возводимый комплекс жилых помещений в Москве – привлекательное место для приобретения и аренды недвижимости под коммерческую деятельность.

Что относится к коммерческой недвижимости

Земельные участки, нежилые помещения, предусматривающие возможность заниматься предпринимательской деятельностью любой направленности, относятся к коммерческой недвижимости. Речь идет об открытии на данных площадях магазина, парикмахерской, кафе, ресторана. Также можно говорить о постройке нового здания или сооружения под офис, склад.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации коммерческой недвижимости выделяют несколько ее видов:

  • торговую, ориентированную на работу магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров;

  • офисную, предназначенную для деловой активности, размещения бизнес-центров;

  • свободного назначения, где располагаются объекты сферы обслуживания – салоны красоты, парикмахерские, рестораны, гостиницы, апартаменты;

  • производственную, которую чаще всего стремятся использовать в качестве промышленных объектов, складских помещений, логистических центров, баз, АЗС;

  • земельные участки под социальные, промышленные строения.

Главная цель приобретения или использования коммерческой недвижимости – получение прибыли, решение задач развития бизнеса. Чтобы не возникало неожиданных проблем и ненужных трат, требуется правильное оформление сделок, проведение без сбоев всех связанных с ними операций.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Какие документы необходимы для сделки

Для совершения сделки по оформлению объекта недвижимости в аренду или собственность под последующую коммерческую деятельность требуется тщательная работа с пакетом документов. Это предполагает проверку как содержания, так и достоверности, наличия силы на момент проведения операции. Особенно это касается сделок, которые осуществляются с юридическими лицами.

В перечень обязательных для изучения и оформления купли-продажи документов следует включить:

  1. Выписку из ЕГРЮЛ. Она позволяет проверить юридический статус организации, данные руководителя, имеющего право действовать от ее имени без доверенности. Такую выписку лучше запросить перед началом оформления договора, а затем повторно в день его заключения, чтобы подтвердить отсутствие изменений в статусе юридического лица, его уполномоченного представителя.

  2. Устав юридического лица. Документ может содержать ограничения на сделки с коммерческой недвижимостью организации, когда руководителю требуются дополнительные согласования и утверждения со стороны иных органов, учредителей. Данные аспекты важно знать, чтобы сделка не была впоследствии отменена из-за допущенных нарушений.

  3. Правовые и технические документы на недвижимость. Речь идет о подтверждении права собственности, точных официальных описаниях, характеристиках объекта.

  4. Паспорт руководителя, документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть решение о назначении на должность или копия протокола собрания. Если сделка осуществляется уполномоченным лицом организации, на него требуется нотариальная доверенность.

  5. Договор купли-продажи. Обычно используется типовой документ, в который вписываются все необходимые данные и реквизиты каждой из сторон, их права и обязанности, детально прописываются условия передачи объекта в собственность.

Помимо указанных документов может потребоваться справка о крупном характере сделки, когда она составляет более 25% активов юрлица, и бухгалтерский баланс для проверки финансовой состоятельности компании.

Если нужно купить коммерческую недвижимость у физического лица, то в перечень документов должны входить:

  • выписка из ЕГРН о регистрации объекта, отсутствии связанных с ним обременений;

  • документ, подтверждающий право собственности;

  • технический паспорт объекта, кадастровый план;

  • договоры с обслуживающими организациями, работающими сотрудниками, арендаторами;

  • квитанции об оплатах коммунальных услуг, подтверждение отсутствия задолженностей;

  • договор купли-продажи, который подписывается обеими сторонами.

При наличии оценочного отчета по объекту недвижимости, его также желательно включить в перечень документов. Это позволит быстрее сориентироваться по стоимости, узнать о проведенных перепланировках, которые не были официально оформлены.

Завершающим этапом заключения сделки по приобретению в собственность недвижимости у юридических или физических лиц становится ее регистрация в Росреестре.

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Для коммерческого использования можно купить нежилое помещение, однако в ряде случаев можно ограничиться арендой, оформить которую значительно проще. Такой вариант имеет ряд особенностей, видимых преимуществ. Арендатор не несет больших затрат, может развивать свой бизнес с минимальным стартовым капиталом. В таком помещении бремя обслуживания инфраструктуры, коммуникаций лежит на собственнике. Имеется больший выбор предложений по выгодному месторасположению объекта. К минусам относится то, что арендодатель может расторгнуть договор в крайне неподходящий момент, повысить уровень оплаты, изменить условия.

Помимо аренды можно выбрать варианты с ипотекой и лизингом. В первом случае используются заемные средства, за которые необходимо выплачивать большие проценты. Однако объект сразу после оформления переходит в собственность, нужно только в сроки осуществлять платежи и связанные с ипотекой проценты. При лизинге клиент получает возможность посредством арендной платы постепенно выкупать объект, который после завершения расчета переходит в полную собственность.

Среди всех возможных вариантов покупка коммерческой недвижимости предполагает больше расходов и рисков. Это связано с тем, что на момент сделки необходимо наличие предусмотренных по договору средств. Также требуется более внимательная проверка объекта, его юридической чистоты. Речь идет об отсутствии обременений, включая связанные с ним судебные разбирательства.

Чаще всего проблемы с приобретенной коммерческой недвижимостью возникают по следующим причинам:

  • договор о продаже подписал представитель, не уполномоченный на то юридическим лицом или уставными документами;

  • организация оказалась банкротом, ее имущество назначено к распродаже на аукционе;

  • имеются другие претенденты на недвижимость, ведутся судебные процессы;

  • сделка осуществлена без требуемого по закону согласия третьего лица;

  • под видом продавцов действуют мошенники.

При оформлении купли-продажи начинающим бизнесменом без наличия подготовленного юриста в штате компании сложно обойтись без посредников. Поэтому в таких случаях желательно использовать профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.

1nsk