Торможение мировой экономики принесло свои первые плоды: в США зафиксировано рекордное падение цен на дома. Причины этого падения очень похожи на то, с чем в ближайшее время предстоит столкнуться России. Речь идет о сокращении доходов населения и ужесточение условий кредитования.
Падение цен на дома в США в 4-м квартале ускорилось и оказалось максимальным за 20 лет – 8,9%. По мнению аналитиков The Wall Street Journal это отражает сокращение расходов населения и более придирчивое отношение банков к заемщикам.
Для американцев удешевление недвижимости – трагедия. Покупка домов для них не всегда является острой необходимостью и рассматривается как вложение денег. Причем на растущем рынке это вложение можно в любой момент конвертировать либо в деньги, либо в новые кредиты. Таким образом, дешевеющее жилье бьет по потребительской активности американцев.
В России снижение цен на недвижимость стало бы безусловным благом. И, оглядываясь на американский опыт, кажется, что все предпосылки к этому есть. Во-первых, объемы ипотечного кредитования резко сократились. Уже в сентябре прошлого года многие московские банки взяли тайм-аут на выдачу всех потребительских кредитов на сумму более 750 тысяч рублей. Кредитный кризис на Западе (или «кризис недоверия») привел к дефициту дешевых и «длинных» денежных средств в России.
Банк России, в целом помогая банкам решать текущие проблемы с ликвидностью, также ограничил доступ к деньгам, разом подняв все свои учетные ставки.
Сокращение темпов доходов населения также считается неизбежностью. Во-первых, «в верхах» все популярнее идеи искусственно ограничивать рост зарплат, который сегодня якобы опережает рост производительности труда и разгоняет инфляцию. Во-вторых, ряд экспертов считают снижение доходов граждан логичным следствием кредитного кризиса и торможения мировой экономики.
Снижение покупательной способности и ограничение ипотеки – это ли не идеальные условия для снижения спроса на жилье и возврат цен на него в приемлемый коридор? Ведь именно дефицитом предложения обусловлен бешеный рост цен на квадратные метры.
Нет, уверен известный аналитик недвижимости Андрей Бекетов. Его арифметика проста: «в США на человека в среднем 60 квадратных метров жилья. В Европе – 40. В Москве – 22 кв. метра», — такие цифры он привел в интервью с Bigness.ru. «Мы еще не удовлетворили необходимый спрос в жилье», — так он комментирует эти данные.
Проблема со снижением спроса на недвижимость в России, связанная с сокращением кредитования и покупательной способности населения не окажет заметного влияния на цены до 2012 года, уверяет Бекетов.
Во-первых, платежеспособность россиян и так невелика. Ипотека в России даже в лучшие годы не превышала 1% от ВВП. Во-вторых, падение спроса в настоящее время компенсируется упреждающим падением предложения. Из под носа покупателей жилья квартиры уводит… государство.
Бекетов напомнил, что государство, в том числе и муниципальные власти, интенсивно разворачивают программу социального жилья. Именно властями создается дефицит в сегменте самого востребованной недвижимости – квартиры в панельных домах.
«В Москве ежегодно вводится 4,5-5 млн кв. метров жилья. Из них 2,2-2,5 млн – панельного жилья. При этом панельного жилья на рынке нет. Его выкупают местные власти, ‑ рассказывает аналитик Bigness.ru. ‑ Если пять лет назад московские власти брали со свободного рынка 10% квартир, то сейчас они довели свою долю до 50%».
По мнению Андрея Бекетова такой повышенный спрос со стороны муниципалов связан как с социальными программами, так и со стремлением решить все проблемы с очередниками до 2010 года. Дело в том, что к тому времени прекратиться нынешняя «бесплатная приватизация» жилья и властям будет выгодно вкладываться в строительство «доходных домов» — квартир, которые будут сдаваться в социальную аренду.
К этому «счастливому» времени все местные власти будут стараться сбросить висящий на них хвост очередников прошлых лет, которых они обязаны по закону обеспечить жильем. Именно поэтому сейчас ударными темпами буквально «выгребается» ходовая и дешевая «панель».
Кроме того, государство планирует до 2010 года закрыть вопрос предоставления жилья очередникам-военнослужащим, а до 2012 года решить вопрос служебного жилья. То есть до 2012 года активно выкупать недвижимость будет и Министерство обороны. Таким образом, в ближайшие годы до открытого рынка панельного жилья будут доходить крохи.
«Если бы государство не забирало с рынка очень много социально жилья, то нынешняя ситуация могла бы привести к стабилизации и даже падению цен», — говорит Бекетов.
Однако, «благодаря» действиям властей, пропорция спроса и предложения остается прежней – дефицитной. Впрочем, большинство социальных жилищных программ упирается в 2012 года – а там, глядишь, рынок насытится и цены упадут. Если, конечно, к тому моменту времени ипотека не станет по-настоящему массовой.