Каждый строящийся жилой комплекс требует соответствующей инфраструктуры, наличия обслуживающих коммерческих объектов. Это вызывает интерес торговых и иных организаций, предпринимателей, которые стремятся оперативно организовать ведение бизнеса в районах новостроек. Например, ЖК “Инновация” или любой другой возводимый комплекс жилых помещений в Москве – привлекательное место для приобретения и аренды недвижимости под коммерческую деятельность.
Что относится к коммерческой недвижимости
Земельные участки, нежилые помещения, предусматривающие возможность заниматься предпринимательской деятельностью любой направленности, относятся к коммерческой недвижимости. Речь идет об открытии на данных площадях магазина, парикмахерской, кафе, ресторана. Также можно говорить о постройке нового здания или сооружения под офис, склад.
В зависимости от предназначения и способа эксплуатации коммерческой недвижимости выделяют несколько ее видов:
-
торговую, ориентированную на работу магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров;
-
офисную, предназначенную для деловой активности, размещения бизнес-центров;
-
свободного назначения, где располагаются объекты сферы обслуживания – салоны красоты, парикмахерские, рестораны, гостиницы, апартаменты;
-
производственную, которую чаще всего стремятся использовать в качестве промышленных объектов, складских помещений, логистических центров, баз, АЗС;
-
земельные участки под социальные, промышленные строения.
Главная цель приобретения или использования коммерческой недвижимости – получение прибыли, решение задач развития бизнеса. Чтобы не возникало неожиданных проблем и ненужных трат, требуется правильное оформление сделок, проведение без сбоев всех связанных с ними операций.
Какие документы необходимы для сделки
Для совершения сделки по оформлению объекта недвижимости в аренду или собственность под последующую коммерческую деятельность требуется тщательная работа с пакетом документов. Это предполагает проверку как содержания, так и достоверности, наличия силы на момент проведения операции. Особенно это касается сделок, которые осуществляются с юридическими лицами.
В перечень обязательных для изучения и оформления купли-продажи документов следует включить:
-
Выписку из ЕГРЮЛ. Она позволяет проверить юридический статус организации, данные руководителя, имеющего право действовать от ее имени без доверенности. Такую выписку лучше запросить перед началом оформления договора, а затем повторно в день его заключения, чтобы подтвердить отсутствие изменений в статусе юридического лица, его уполномоченного представителя.
-
Устав юридического лица. Документ может содержать ограничения на сделки с коммерческой недвижимостью организации, когда руководителю требуются дополнительные согласования и утверждения со стороны иных органов, учредителей. Данные аспекты важно знать, чтобы сделка не была впоследствии отменена из-за допущенных нарушений.
-
Правовые и технические документы на недвижимость. Речь идет о подтверждении права собственности, точных официальных описаниях, характеристиках объекта.
-
Паспорт руководителя, документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть решение о назначении на должность или копия протокола собрания. Если сделка осуществляется уполномоченным лицом организации, на него требуется нотариальная доверенность.
-
Договор купли-продажи. Обычно используется типовой документ, в который вписываются все необходимые данные и реквизиты каждой из сторон, их права и обязанности, детально прописываются условия передачи объекта в собственность.
Помимо указанных документов может потребоваться справка о крупном характере сделки, когда она составляет более 25% активов юрлица, и бухгалтерский баланс для проверки финансовой состоятельности компании.
Если нужно купить коммерческую недвижимость у физического лица, то в перечень документов должны входить:
-
выписка из ЕГРН о регистрации объекта, отсутствии связанных с ним обременений;
-
документ, подтверждающий право собственности;
-
технический паспорт объекта, кадастровый план;
-
договоры с обслуживающими организациями, работающими сотрудниками, арендаторами;
-
квитанции об оплатах коммунальных услуг, подтверждение отсутствия задолженностей;
-
договор купли-продажи, который подписывается обеими сторонами.
При наличии оценочного отчета по объекту недвижимости, его также желательно включить в перечень документов. Это позволит быстрее сориентироваться по стоимости, узнать о проведенных перепланировках, которые не были официально оформлены.
Завершающим этапом заключения сделки по приобретению в собственность недвижимости у юридических или физических лиц становится ее регистрация в Росреестре.
Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью
Для коммерческого использования можно купить нежилое помещение, однако в ряде случаев можно ограничиться арендой, оформить которую значительно проще. Такой вариант имеет ряд особенностей, видимых преимуществ. Арендатор не несет больших затрат, может развивать свой бизнес с минимальным стартовым капиталом. В таком помещении бремя обслуживания инфраструктуры, коммуникаций лежит на собственнике. Имеется больший выбор предложений по выгодному месторасположению объекта. К минусам относится то, что арендодатель может расторгнуть договор в крайне неподходящий момент, повысить уровень оплаты, изменить условия.
Помимо аренды можно выбрать варианты с ипотекой и лизингом. В первом случае используются заемные средства, за которые необходимо выплачивать большие проценты. Однако объект сразу после оформления переходит в собственность, нужно только в сроки осуществлять платежи и связанные с ипотекой проценты. При лизинге клиент получает возможность посредством арендной платы постепенно выкупать объект, который после завершения расчета переходит в полную собственность.
Среди всех возможных вариантов покупка коммерческой недвижимости предполагает больше расходов и рисков. Это связано с тем, что на момент сделки необходимо наличие предусмотренных по договору средств. Также требуется более внимательная проверка объекта, его юридической чистоты. Речь идет об отсутствии обременений, включая связанные с ним судебные разбирательства.
Чаще всего проблемы с приобретенной коммерческой недвижимостью возникают по следующим причинам:
-
договор о продаже подписал представитель, не уполномоченный на то юридическим лицом или уставными документами;
-
организация оказалась банкротом, ее имущество назначено к распродаже на аукционе;
-
имеются другие претенденты на недвижимость, ведутся судебные процессы;
-
сделка осуществлена без требуемого по закону согласия третьего лица;
-
под видом продавцов действуют мошенники.
При оформлении купли-продажи начинающим бизнесменом без наличия подготовленного юриста в штате компании сложно обойтись без посредников. Поэтому в таких случаях желательно использовать профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.