Юридически, объект еще не существует, поэтому его продажа не может быть осуществлена. В таком случае, существует вариант переуступки прав собственности.
Разберемся подробнее в вопросе, что представляет собой переуступка жилья, и какую специфику имеет такая сделка.
Особенности цессионного договора
Все юридические отношения между застройщиков и покупателем регламентируются так называемым договором ДДУ. Такой договор действителен с момента его подписания и до непосредственного подписания акта приема-передачи на жилье. Если во время после подписания ДДУ, до момента подписания акта передачи возникает желание продать недостроенную недвижимость, она переуступается третьим лицам именного по договору долевого участия.
При переуступке прав следует учитывать такие моменты:
- Продавец переуступает покупателю не только комплекс прав, но и все риски и обязанности по договору;
- ДДУ передается новому дольщику без права изменения договорных условий;
- Продавец не несет ответственность за действия застройщика. В случае возникновения проблем со строительством, новый владелец не сможет предъявить претензию бывшему владельцу ДДУ.
Право на такую операцию есть как у рядовых инвесторов (физических лиц), так и у юридических лиц и подрядчиков, которые получают выплаты за услуги или материалы квадратными метрами недвижимости.
Как согласовывать процедуру переуступки прав
Чтобы в процессе такой сделки не возникло проблем, ее необходимо согласовать:
- С застройщиком, как правило, такое требование прописывается в самом ДДУ;
- С банком в случае, если выплачивается ипотека. Для совершения сделки необходимо полностью закрыть кредит. Погасить кредит может, как новый владелец договора, так и предыдущий. Этот момент необходимо согласовывать с банком;
- С супругом, если договор был оформлен на семейную пару.
После согласования всех моментов между продавцом и покупателем подписывается договор, который содержит:
- ДДУ;
- Полный перечень данных о предмете сделки;
- Стоимость переуступки прав;
- Данные о том, что деньги за квартиры уплачены в полном объеме;
- Обязанности продавца на передачу документов.
В случае, когда продавцом является физическое лицо, что передает права на недвижимость, стоимость которой полностью оплачена, в договора указывают сроки и тип передачи денег продавцу покупателем. Возможны варианты оплату посредством:
- Расчетного счета;
- Наличных;
- Аккредитива.
Проведение госрегистрации сделки
Для государственной регистрации сделки к 4 экземплярам договора необходимо приложить:
- Внесенный в базу Росреестра договор долевого участия с мокрой печатью и датой регистрации;
- Соглашение застройщика в письменном виде на совершение сделки;
- Пакет документов из банка, где содержаться сведения о полной оплате суммы по договору или переходе долга к новому правообладателю ДДУ;
- Кредитный договор, в том случае, если инвестиция в недвижимость была совершена за счет ипотечного кредитования;
- Разрешение супруга на проведение сделки, когда ДДУ оформлен на супружескую пару;
- Паспорта всех участников сделки, если она совершается физическими лицами;
- Платежные документы об оплате госпошлины.
При проведении сделки юридическим лицом потребуется доверенность от имени компании на лицо, что совершает сделку, а также документ о том, что сделка не относится к категории крупных.
После того, как весь пакет документов будет проверен и зарегистрирован, продавцу необходимо будет забрать весь пакет документов и ДДУ в указанный срок и передать новому правообладателю.
Оптимальным вариантом является переуступка прав на последних этапах строительства, такое решение позволит не только продать недвижимость, но и заработать определенную сумму на разнице в стоимости. Для покупателя такая покупка также является наиболее выгодной, поскольку имеет меньше рисков возникновения проблем с завершением строительства.