Для возведения частного дома самым оптимальным считается земельный участок ИЖС. Преимущества очевидны: есть почтовый адрес, можно прописаться, есть доступ к инфраструктуре населенного пункта, в границах которого он находится. Рассказываем, как выбрать участок ИЖС, чтобы загородная жизнь в новом доме была комфортной по всем критериям.
Инфраструктура и доступность
Оцените расстояние до города и вашей работы: лучше всего проверять время поездки в часы пик. Качество дорог играет важную роль – почитайте местные паблики, чтобы понять, чистят ли их регулярно зимой. Как правило, загородная жизнь подразумевает наличие автомобиля, но на случай форс-мажора стоит понять, как ходит до выбранной локации общественный транспорт, и есть ли он вообще. Близость детских садов, школ, поликлиник – приоритетный критерий для семей с детьми. Узнайте, какие учреждения примут ребенка с вашей пропиской, насколько они близко, доставляет ли детей школьный автобус или нужно закладывать время на его подвоз.
Коммуникации: что обеспечивает девелопер в коттеджном поселке
ü Электричество: поинтересуйтесь, какая мощность подведена, достаточно ли её для дома.
ü Водоснабжение: центральное или придётся бурить скважину.
ü Газ: магистральный или баллонный, есть ли возможность подключения.
ü Канализация: есть ли центральная или устанавливается септик.
Оцените особенности участка
Квадратная или прямоугольная форма считаются самыми удобными для зонирования. Если на участке есть уклон более 5-7% или выраженный рельеф, строительство дома подорожает, поскольку может потребоваться выравнивание грунта или подпорные стены. Уточните у продавца (если он располагает этой информацией), уровень грунтовых вод и тип почвы (это важно для выбора фундамента и высадки растений на участке).
Проанализируйте окружение и планы застройки
ü Оцените социальное окружение: насколько вам комфортно будет соседство людей, уже проживающих в поселке.
ü Уточните планы застройки прилегающей территории.
ü Оцените чистоту воздуха с учетом розы ветров.
ü Проверьте уровень шума – если рядом есть железная дорога или работающее предприятие, жить в этом месте будет некомфортно.
Как проверить участок до просмотра
Проверьте данные через кадастровый номер. Откройте карту Росреестра и введите адрес или кадастровый номер. Проверьте ВРИ (вид разрешённого использования), в нем должно быть указано ИЖС. Посмотрите площадь и границы участка, кадастровую стоимость. Убедитесь, что участок размежёван – он должен быть выделен жёлтым цветом или обозначен красными границами на карте.
Изучите местность в Яндекс Картах. Включите режим «Панорамы улиц» и посмотрите, что окружает участок. Панорамы обновляются раз в 1-3 года, поэтому картинка может не совпадать с реальностью, но общее представление вы получите.
Найдите генеральный план территории на сайте ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования). Посмотрите, что планируется строить рядом. Бывает, что участок с видом на лес через пару лет оказывается рядом с масштабной застройкой или новой дорогой.
Что проверить на просмотре участка
ü Если есть такая возможность, пообщайтесь с соседями, они дадут самую свежую информацию о дорогах, планах застройки, работе УК и так далее. Узнайте, как обстоят дела с вывозом мусора, бывают ли перебои с водой или электричеством, какая обстановка в поселке зимой и весной.
ü На самом участке оцените уклон – куда будет стекать вода во время дождей. Если участок в низине, весной и осенью почва может быть переувлажненной.
ü Проверьте, как работает мобильная связь и интернет.
ü Прикиньте план строительства с учётом формы участка. Оцените, сколько солнца попадает на участок днем, не затеняют ли его соседские строения или деревья.
Важный совет: по возможности приезжайте смотреть участок под ИЖС ранней весной или во время затяжных дождей. Так вы убедитесь, что территория не превращается в болото, а дорога остаётся проезжей. Многие нюансы участка проявляются именно в непогоду.
Юридическая проверка
Красивый вид и удобное расположение – это ещё не всё. Проверьте юридическую чистоту земли, чтобы не столкнуться с проблемами после покупки.
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН
Попросите у продавца свежую выписку — не старше месяца. В документе проверьте, что собственник совпадает с продавцом. Убедитесь, что категория земли «земли населённых пунктов», а ВРИ указан как «ИЖС». Посмотрите на площадь и межевание — границы должны быть закреплены, иначе сделку в Росреестре не зарегистрируют. Проверьте наличие обременений: участок не должен быть в ипотеке, аресте или аренде.
Шаг 2. Проверьте продавца
Если продаёт застройщик/девелопер, проверить его проще. Изучите отзывы на профильных форумах, посмотрите историю реализованных проектов компании, узнайте, в какие сроки сдавались объекты.
Если продаёт физическое лицо, убедитесь, что владелец не находится в процедуре банкротства. Проверить это можно через сервис Федеральной службы судебных приставов. Также посмотрите, нет ли судебных споров с его участием — информация есть в картотеке арбитражных дел и на сайте районного суда. Если участок куплен в браке, для продажи обязательно нужно нотариальное согласие супруга. Без этого документа сделку можно оспорить в суде.
Стоит насторожиться, если участок продаётся по цене ниже рыночной или владелец очень торопится провести сделку. Возможно, есть скрытые проблемы, о которых вам не рассказывают.
Шаг 3. Проверьте ограничения
Некоторые участки имеют особые ограничения, которые могут помешать строительству или использованию. Сервитут даёт третьим лицам право проходить через ваш участок или прокладывать коммуникации. Охранные зоны коммуникаций накладывают ограничения на строительство вблизи ЛЭП, газопроводов или водопроводов. Санитарные зоны тоже ограничивают использование земли. Всю информацию об ограничениях можно найти в расширенной выписке из ЕГРН.